最近，深圳发布《深圳市住房发展十四五规划》，5年内商品住宅计划供应35万套，公共住房供应54万套。

乍一看，这和深圳每年都有新房供应的计划似乎没有什么不同。在我看来，不停止这件事，行业就没有进步的希望。

上一个5年计划，深圳商品住房供应计划是30万套。

如果单纯这么认为，那么可能在买房卖房的路上会吃不少亏。

实际上，深圳的这份计划包含了深圳楼市未来5年的命运，未来深圳将会进入一个保障性住房的时代。

1供应史无前例，计划KPI化

深圳未来5年的新房供应基本都确定了。

在深圳公布的十四五住房规划中，有几个明显的特征，一个是供应量大，另一个是KPI化。

供应量大，这点从计划中披露中可以看到，深圳未来新房供应35万套，公共住房54万套。

其中，按照计划，深圳未来5年，每年新房供应套数会维持在6—8万套的高位，而深圳公共住房，在接下来的2021—2023年中，供应将会超过10万套。

《深圳市住房发展十四五规划》

这成倍的供应增加，算得上是深圳住房供应规模史上最大，同时也是深圳首次出现，公共住房供应比商品住房还多的情况。

通过这些数据，会发现深圳对加大民生保障住房，下了非常大的决心。

十四五住房规划商品住房为35万套，仅比上一个5年计划的商品住房供应多5万套，但是就公共住房来看，几乎翻了倍。

《深圳市住房发展十三五规划》

相比上一个5年住房供应计划，深圳公共住房，每年也仅计划供应3.5—5万套。

而从供应的时间线来看，实际上，在2020年，深圳就已经加大了公共住房建设的供地，计划的供应面积，从39公顷，增加到79公顷。

这么大的供应体量，有人会问，计划赶不上变化，真的能完成吗。

这份计划虽然不长，除了数字体现出供应量巨大，还出处处透露出KPI化。

以往，计划提出来，基本上都是预期性，到底能完成多少，有时候需要看运气就算，划划水，只要离目标预期不是相差得太远，基本上都能过关

但这次不一样。

文件中对深圳市住房发展十四五规划指标特别圈出了重点，具体字眼加粗加黑。

对于指标属性，特别强调约束性。

《深圳市住房发展十四五规划》

而在《深圳市住房发展十四五规划》中，第66条也特别指出了规划确定的居住用地供应指标，公共住房建设筹集指标等均为约束性指标。

在接下来的每年，都会作为政府各个相关部门的考核指标，采取下限管理，直接纳入难度绩效考核。

这就意味着，立下的flag，定下的KPI，5年后必须要完成，完不成的也要最低的完成底线。

至于到底怎么完成，具体制定分级考核机制。

这样一来，任务就等于分发到具体落实人的手中，这回再划水，就没那么容易了。

对比上个5年计划，为了落实计划，还鼓励，奖励责任单位，这次不仅没有奖励，连任务都设定底线。同时，全行业负责任的公司要全面停止费率竞争，主动增加对业主的专属服务，争取更强的佣金收取能力。

《深圳市住房发展十三五规划》

所以整体上看，这一份十四五规划，相信执行力度会更强，也会更高效。

2供应爆发，影响几何。

可以看到，相比上一个5年计划，深圳的住房供应，将会迎来史无前例的爆发。

但如果单纯认为，这仅仅是买新房不用愁，那么未免就有点太简单了。

接下来要在深圳买房或者卖房的人来说，有几个方面的影响，都需要重点注意。

1，每年供应6—8万套商品房住宅

2021年—2025年，深圳每年供应6—8万套商品房住宅，这个数字，等于暗示，以后的5年内，每年的新房供应都能做到与2021年那样大的体量，基本上不用愁买不到新房。

这对二手房来说，意味着成交会迎来非常大的冲击。

在过去2016年—2020年，深圳新房每年的成交套数维持在2.5—4.5套，而去年深圳新房成交创近6年新高，达到5.2万套。

而在2020年前，深圳楼市成交的主力是二手房，2016年—2019年每年二手房成交的套数都超过6万套，高峰的年份还超过9万套。

而2021年因为新房供应以及二手房指导价的冲击，导致二手房成交总量，近6年首次比新房低。

根据十四五的住房规划，未来新房的供应会一直持续在高位，那么按照这种趋势，未来4年，深圳的新房还会继续冲击二手房市场的交易。

当绝大部分人被新房市场引导，那么将很难再接受价格比新房高出10—50%的二手房。

这样便会进一步冻结二手房市场，导致二手房交易受阻。

加上新房限价是常态，对一二手房来说，倒挂会一直存在。。

这对二手房交易依旧是个非常大的影响。

所以，在接下来的几年，二手房的成交大概率还会维持低位。

那么品质或地段略差，房龄久远的二手房，流通性将会大大降低，甚至有价无市。

2，保障房供应高于商品住房

保障房供应高于商品住房，意味着深圳将会进入保障房时代。

在这一批住房供应当中，公共住房共计54万套公共住房，计划比商品房高出19万套，其中有8万套共有产权房。

而保障性租赁住房计划供应套数，高达40万套，在公共住房计划中，占了大头。

这是共有产权房首次被纳入硬性的目标计划毕竟上一个5年计划，共用产权房还只是，鼓励研究共有产权模式

而8万套的共有产权房供应，差不多相当于深圳一年半的新房供应量，意味着，在未来的四到五年，共有产权房也会加入冲击二手房成交的队伍，进而影响二手房的交易。

3，房住不炒

在不久前，市场各方都认为深圳的调控不会再严了，但实际上，都低估了官方调控的决心。

在规划文件中，深圳指出未来5年，会落实房地产市场健康发展长效机制。

在这个长效机制当中，包含了一提再提的三稳目标。

其中为了达成目标，官方也非常明确指出，会严格执行地价房价联动机制，严格执行限购，限贷，限价，限售，限户型五限政策，强化一二手住房联动调控。

《深圳市住房发展十三五规划》

换句话说，土地出让限价会成为常态，地价和房价联动，地价会继续引导市场购买新房以及二手房的预期。

而五限政策也会贯彻到底，不会放松。

除此以外，一二手房联动还会继续加强，那么新房价格依旧会压制二手房房价，二手房成交参考价还会迎来升级完善。

所以限地价，新房价以及二手房指导价未来会是常态。

有人说下一次的二手房指导很快出来了，说不定能放松一点呢。

实际上很难，只要换个思路思考便会发现即使放松，也很难改变二手房成交的现状。

因为假设如果放松二手房指导5%，那么就意味着二手房指导价上调5%，这对官方来说等于默认房价上调5%。

而对于打算入手二手房的人来说，贷款门槛仅仅降低5%，买房的总价并没有减少。

但是万一二手房指导收紧，那么买二手房的首付门槛将进一步被提高。在过去的几年里，这个行业最大的问题是以低利率抢客户，以高佣金抢人。

所以对于准备买房的人来说，二手房指导价维持现状是最好的结果。

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